意外と知られていない相続不動産の賢い売却のやり方【名古屋のごとう司法書士事務所】

相続した不動産の売却をしようとお考えの方の中には、まだ、相続登記を済ませていないという方もいらっしゃるのではないでしょうか。
相続した不動産の名義が、被相続人のままであった場合はその不動産を売却することはできません。
そのため、不動産の名義を先に相続人の名義に変更してから売却の手続きを始める必要があります。

皆さんは、「登記」をご存知でしょうか？
不動産には登記制度いうものがあります。これは、国が管理する不動産に関する情報を管理する制度です。不動産の地積や地目、所有者の住所氏名などおよそ不動産に関して知りたい情報が登録されています。この登記制度に相続による所有者の変更登記をする必要があるのです。これを相続登記と呼んでいます。 

相続した不動産を売却しようとお考えの方は、まず相続登記が完了しているかを確認してください。登記制度は、中間を省略するような手続きはできません。時系列に沿って、事実関係を正確に登記に反映させなくてはいけません。相続登記を省略して、被相続人名義から買主名義の変更登記が認められていないのです。

司法書士がよく経験する通常の売買実務では、少なくとも売買契約をするまでには相続登記を済ませることが多いでしょう。いくら売主サイドで大丈夫といっても、買主は事情を知りません。高額な取引に不安な点があれば、契約に躊躇するのは仕方ありません。

相続登記をその後の不動産売買は一連ものです。別々に考えるのではなく、一緒に考えましょう。売買は、遺産分割の延長上にあるものです。最後の現金を相続人が受取り、税金の支払いや翌年の社会保険料等の増額にも備えるようにするところまでしっかりと予定しておきましょう。そのためにも最初の遺産分割においてしっかりとした青写真を描くことが重要なのです。相続登記と売買を別々に考えていてはできないのです。

相続が開始した後、相続登記が完了し、不動産を売却する準備ができれば、売却の手続きを開始することができます。
売却する際に考えておかなければならないのが「譲渡所得税」です。

譲渡所得とは、不動産を売却したことによる所得を指します。譲渡というのは、無償の場合だけでなく有償の場合も含みます。
この譲渡所得税が課せられる場合というのは、購入した時よりも不動産の売却額が高額になり利益が出た場合です。

譲渡所得は以下の計算式で表されます。
・譲渡所得の計算式
｛譲渡価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）｝－ 特別控除額 ＝ 譲渡所得
このような計算をすることで、譲渡所得をおおまかに計算することができます。
計算式内の、「取得費」は不動産の購入費用をはじめ、土地や建物を所有するために要した費用を指します。

一例として、不動産の登録免許税や不動産取得税などが挙げられます。
相続した不動産の場合、取得費がわからないケースが多いのです。

そのような場合、一般的に、みなし取得費として「取得費は譲渡価格の5％」と設定することになります。
計算式内の、「譲渡費用」は不動産を売却する際にかかった費用を指します。例としては、印紙税や不動産会社への仲介手数料などが挙げられます。
ただし、建物の修繕費や売却までに不動産の管理にかかった費用は含まれません。

実際の譲渡価格、取得費と譲渡費用、一定の要件を満たした場合に受けられる特別控除の種類と額が決まることによって、譲渡所得を計算することができます。
譲渡所得税は、上記の式によって導き出された譲渡所得に一定の税率をかけた金額になります。

今回は、名古屋の司法書士が、相続した不動産の売却をお考えの方へ、知っておきたい「相続登記」と「譲渡所得」についてお話ししました。

どちらも相続不動産を考えるうえでは、とても重要なことです。ポイントは、遺産分割時にしっかりと売却までをイメージして相続登記をすることです。遺産分割協議書にはその点をしっかりと反映させましょう。あとから相続人や税務署からよからぬ指摘を受けないように工夫が必要なのです。

また、譲渡所得税を決める「譲渡所得」の計算には様々な基準があり、ご自身で計算されることは難しいかもしれません。

相続不動産の売却に関してお困りな時は、相談無料のごとう相続手続き相談センターまでお気軽にご相談下さい。

名古屋で相続手続きや家や土地の相続登記と売却なら、ごとう相続手続き相談センター