相続不動産（空き家、空き地）の活用事例／名古屋の司法書士がご紹介

資産を相続する際、その資産の評価額から相続税が計算されます。
不動産の資産価値を法律に基づいて評価する場合、通常は時価よりも安くなります。
そのため、もし仮に現金1億円を相続するのなら、1億円で売れる不動産を相続するほうが相続税を抑えられるのです。

現金は相続税上の評価額は数字そのままですが、不動産に代われば評価額を下げることができるのです。不動産は一律決まった金額の価値を有するものではありません。路線価で計算をしたとしても、地形や利用方法などによっていくらか減額できる要素があります。また、不動産を購入して借入金（＝借金）を意図的に作れば、さらに財産から引けますから遺産総額を下げることができます。

節税のためには、これらの組み合わせをうまく利用して賢く相続税対策をする必要があります。

 また、空き家よりも賃貸アパートとして使用した場合の方が、相続税が安くなるなど、同じ土地でも利用形態によって相続税率が異なります。

つまり、相続した不動産を活用していくことで節税が可能になります。

相続した不動産の一つ目の活用法は、家族で住むなど自分で使用することです。

シンプルでわかりやすいですが、実際は相続人自身も自分で家を持っていることが多いのえはないでしょうか。また、1人の相続人が相続することになれば、他の相続人は他の財産をもらう、又は家を相続した方が、代償分割として他の相続人へ金銭等を渡す方法となりかねません。代償なしで遺産分割をしてくれればよいですが、法定相続分の取得を希望した場合は、前述のような解決策を模索する形になります。

一般的に建物は築年数が経つほど価値が落ちるため、相続したらなるべく早く借り手を探すべきです。

不動産が古く耐久性が低下している場合は、改築を行い、不動産によってテナント・賃貸マンション・賃貸戸建て住宅など用途を絞ってあげましょう。
立地のいい不動産であれば需要が大きいので収益を上げられる可能性が高いと言えます。

相続した土地や建物を事業用として貸す場合は、退去時の原状回復について注意が必要です。事業用として借りて退去する場合、事業がうまくいかずに撤退する形もよくあります。その場合、夜逃げ同然でいなくなったり、原状回復費用がないから費用を払えないなどの事態もあるのです。

賃貸借契約をする時に、それらを想定して敷金や保証金等を預かる形をとることが必要です。通常は、上記の事情もありますので、貸主は、住居用より高額な敷金や保証金を受け取ります。

貸家としてファミリー等へ貸す場合も注意が必要です。居住用不動産をとして一度貸してしまうといざ、賃貸契約を終了したいと思ってもすぐにできないことがあります。貸主から解約や更新拒絶をする場合は、相当な理由が必要になります。

一時的に貸す目的であれば、定期借家契約等、賃貸借契約を工夫しておく必要があるのです。

相続不動産の立地が良くない、もしくはあまりにも古い不動産の場合は自宅用・賃貸用どちらにも使えないかもしれません。

この場合は、

 ・相続放棄によってそもそも相続しない
・不動産を売却する
・不動産を解体し更地にして土地を売る
・更地にして貸倉庫やソーラーパネルを設置して活用する

 などの方法があります。

ご自身の状況に合わせて相続後の対処方法を選ぶことをおすすめします。

最近では、土地の上にトレーラーハウスのようなものを設置して、店舗利用などで簡単に活用できる例もあります。市街化調整区域などで売買できない、又は活用方法が見つからない場合は、このような利用法を検討してもよいかもしれません。

以上、名古屋の司法書士が、『相続した不動産の活用方法』について解説いたしました。

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