知っておきたい空き家・空き地の活用法【名古屋の司法書士が解説】

空き家を借家として他人に住んでもらおうと思うと、家をそれなりに整える必要があります。
以下に、例を挙げます。

「私は、母とともに老人ホームに入った祖母の家を引き継ぎました。築30~40年ほどの家ですが、戸の立て付けは悪く天井に雨漏りしている部分があり、壁に生活キズがたくさんあります。

自分たちが住む分にはこのような家でも問題ありませんが、他人には貸せません。」

この例ではまず、雨漏りを補修する必要があり、もしかしたら古くて使いづらい水回りまで取り換えなければならないかもしれません。

そうすると、そこそこいい状態の家でもリフォーム費用に100万円くらいはかかります。

リフォームをするかどうかで借りてもらえるかどうかが左右されるので工事しないわけにもいきません。

また、逆に築年数はそれほど経っていないとしても、問題はあります。

空き家に他人が賃料を払って借りる水準は思ったより高く、競合する他の物件と比較をされるのです。立地やターゲットにする賃借人にもよりますが、戦略的に入居者を入れる方法で修繕や設備を整える必要があるのです。

空き家の賃貸経営というのは、賃貸契約を結んで終わりではありません。

突然のトラブル、例えば風呂釜が割れた、瓦が吹き飛んだといったことに対応しなければなりません。

空き家の家賃収入から得られるメリットよりも、トラブルの対応などの賃貸経営にかかるコストが大きくなる可能性があるのです。

入居途中でも、給湯機等の水回りや外壁塗装など、建物のメンテナンスは定期的に必要です。退去後には経年劣化の部分は貸主負担です。現行の賃貸借では、オーナーに厳しい状況にあります。

これらは、まとまった費用になることが多く、賃料から積み立てて準備をしておく必要があるでしょう。

空室が多いほど、家賃収入が減少します。空室であっても、固定資産税は支払わなければなりません。得られた不動産収入は所得として所得税を納める必要もあります。毎年確定申告を忘れないようにしょう。

借り手が突然退去する可能性もあるので、常に空室のリスクを考えておく必要があります。

賃貸経営をはじめて、すぐに新しい借り手が見つかるとは限りません。

賃料は一般的に、築年数に伴い下がっていくため、現在だけでなく、数年後の収支も黒字になるように計画する必要があるのです。

数年前より賃貸アパートやマンションの建設ラッシュがありました。競合する物件も増えているはずです。競争の激化により賃料は値下げされる傾向にあります。

また、新築のマンションや戸建てもライバルになり得るのです。

例えばファミリー層や新婚の方は、賃料と住宅ローンを比較して住む場所を決めるケースがあります。一般的には、賃貸がよいのか、買う方法が良いのかについては一概にどちらが良いとも言えません。その人によってどちらが良いかは異なるからです。ライフスタイルや老後の考え方等にも関係します。

新築の賃貸アパートであれば、数年間は問題ないでしょう。逆に言えば、この期間のいわゆる賃料保証のような制度は意味がありません。この期間で空室が出るようではそもそも収益物件をはじめる計画がおかしかった可能性が高いからです。本当に賃料保証が役立つのは、ローンの返済が半分ぐらい過ぎた後ではないでしょうか。

業者任せにしないで、自分で必ず物件調査から収支の計画を立てるようにしましょう。

最近では、スルガ銀行の不正融資問題もあり、金融庁を意識して銀行は住宅以外の収益物件への融資には慎重な姿勢を示していました。少し落ち着いたとはいえ、自分自身でも必ずいろいろな確認を怠らないようにすべきでしょう。

収益物件は、物件を保有している時の賃料収入よりも、最後に売却するときまでを考えて損得を考える方がよいと思います。実際に、多数の不動産を保有する地主の方も保有している時はそれほど余裕がないことが多いのです。 

今回は、名古屋の司法書士が、相続した不動産の賃貸経営の3つのデメリットをご紹介しました。

相続した不動産を賃貸経営するというのは、不動産活用の一つの選択肢ではあります。

賃貸経営をお考えの方は、今回ご紹介したデメリットを考慮した上で、決断するようにしてください。

名古屋市で相続手続き、相続不動産の売却や名義変更ならごとう相続手続き相談センター